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房企2023 年4 月合约销售有所回落。根据克而瑞数据，虽然4 月份百强房企的总合约销售金额同比增长了30.4%，但是绝对值有所回落，对应13.9%的环比跌幅。在销售面积方面，则增速的回落更为明显，同比增长为2.2%。考虑到1）去年4 月份的销售为全年的低点；以及2）今年4 月底出现更多的促销活动，我们相信销售势头已经呈现出明显放缓的迹象。

我们认为，之前几个月的销售有较强反弹，主要原因是低息的环境。但是随着需求逐步转弱，我们预计未来几个月会有更多的宽松政策出台提振需求。

广州公布了更多政策以提振市场。4 月底，广州宣布了一系列支持房地产市场的政策。包括，对于二孩家庭，住房公积金贷款最高额度上浮30%，即额度可达人民币130 万元。此外，广州还宣布了允许一手房“带押过户”。2022 年，大部分城市都已经宣布了支持二手房“带押过户”。广州是第一个允许一手房“带押过户”的城市。我们认为短期的未来，可能会有更多的城市出台类似政策，以刺激一手房销售市场。

我们推荐土储优质的领先房地产企业，以及具有园区主题的企业。我们建议投资人在选择标的上更为谨慎。在优质房企中，考虑到稳健的销售和财务上的优势，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。

同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。

风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。